10月16日,在珠海市自然资源局、珠海市中级人民法院的指导下,由珠海市城市更新协会、珠海市破产管理人协会、阿里拍卖主办,广东省破产管理人协会、珠海市律师协会协办的“从破产法视角探寻烂尾楼盘活方法”研讨会,在珠海规划展览馆顺利举行。50余位行业专家、学者、平台代表们齐聚一堂,分享经验以及前沿趋势。会议由珠海市破产管理人协会会长张晓玲、广东省破产管理人协会秘书长董硕共同主持。

破产烂尾楼如何盘活?珠海开启“府院联动”新模式-识物网 - 数字新消费品牌知识门户

本次研讨会内容以2021年珠海市自然资源局出台的《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》为引,以破产类实务方法为纲,结合省内外具体个案进一步推进府院联动为标,以期对房地产企业、破产管理人、律师以及其他相关行业的从业者有所启发和助益。这标志着,珠海开启了全市烂尾楼处置的“府院联动”新模式。

积极探索,珠海烂尾楼开启“府院联动”新模式

关于烂尾楼的整治处理办法,广东省早在十几年前就已开始深入思考和积极探索。

广州在2003年就已在研究这个问题,由于烂尾楼的情况过于复杂,目前广州是采取一楼一策的方式。2021年4月20日《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》的出台,走在了广东省乃至全国的前列。珠海市自然资源局下文,指导全市烂尾楼的处置,城市更新科主动联络法院,发动城市更新协会力量,正式开启了全市烂尾楼处置的“府院联动”新模式,意在通过破产程序来处置珠海全市的烂尾楼。

珠海市烂尾楼现状背景如何?根据珠海市自然资源局调查统计的数据显示,整个珠海市的烂尾楼主要集中在90年代房地产大发展的时期,烂尾的原因无外乎就是两大块:一块是经济危机的原因导致项目资金链断裂,造成无法持续投资,烂尾。第二块是因为建设过程的监管没有到位,出现了没有按图施工,违法建设,最后导致房屋的安全质量无法通过验收,造成了烂尾。整治烂尾楼这项工作的初心有三点:第一,这些位于重要的节点位置的烂尾楼要盘活,要解决城市形象的问题;第二,大批量的经济纠纷导致了司法的诉讼案件,需要通过烂尾楼的盘活去撬动、去处置;第三,希望有好的社会环境、优质的生活圈,需要解决这些烂尾楼引发的安全问题,违建造成的安全问题,需要做烂尾楼的处置。

据介绍,对于珠海市烂尾楼的探讨、探索、实践的工作,可以最早追溯到2015年,当时市里面启动了烂尾楼的专项研究工作,同时也编制了工作方案,先后出了三版政策,这三版政策主要侧重于在土地管理,在规划的角度上探讨突破的空间,通过创新性的政策来推动激发市场的活力,盘活烂尾楼。基本上产权比较单一的烂尾楼在2017年政策的支持下,能盘活的都盘活了,盘活不了的怎么办?在2020年的时候又开始第二波探讨,主要探讨的方向就是参考企业的破产法,以破产重整、预重整这些方式来解决。

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珠海市自然资源局更新科科长郑文玉表示,实际上烂尾楼处置的重心重点还是在经营性的项目上,比如说商业办公住宅这一类的烂尾楼是整个政策想要解决的核心重点。“烂尾楼的处置思路,我们还是希望借助市场。市场,是广东尤其是深圳、珠海改革开放最关键的一个词。我们希望在市场上去寻找活力,去释放活力。”

目前更侧重于从部门专业的角度去做,比如说地价的扶持、规划方案调整的扶持,还有一些土地年限重新起算,以及相应规费补贴,相应的支持政策。总体来说,效果还是不错的。到目前为止,珠海全市65个烂尾楼,共有20个项目已盘活。其中列入2021年度实施计划的烂尾楼项目共9个,8个项目已盘活并开工建设,1个项目正在开展前期工作。而关于预重整、破产重整这些试点,也正在珠海部分主体上尝试。

剑指烂尾楼,“珠海经验”聚焦破产预重整方式

从破产方面看如何盘活烂尾楼,使得老百姓老有所居?珠海市中级人民法院积极发挥法律手段,聚焦以预重整为主的破产重组模式,指导珠海市律师协会、珠海市破产管理人协会一起推动落地烂尾楼盘活。

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依照《中华人民共和国企业破产法》,烂尾楼项目债权债务可以选取以下方式之一来依法清理,第一是重整,第二是和解,第三是破产清算。本次研讨会上,珠海市中级人民法院破执庭副庭长、四级高级法官陈永成,重点介绍了重整方面涉及预重整的问题,主题分享了盘活烂尾楼中的“预重整的珠海实践与探索”。

什么是预重整?《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》第八条第二款、第三款规定:“各区政府(管委会)可探索“烂尾楼”项目预重整具体实施方式,积极指引及支持配合“烂尾楼”项目债务人实施预重整后,由债权人或债务人向法院申请重整。本办法所称“预重整”,是指“烂尾楼”项目债务人以企业名义自行聘请有资质与经验的法律顾问团队,由法律顾问团队在查清和界定债务人资产负债的基础上,召集债务人、债权人和新的投资人等利益相关方谈判协商形成预重整方案。”

预重整有什么意义?总体看,有三大意义。

一是预重整可以克服庭外债务重组与传统的破产重整的缺陷,架构庭外重组与破产重整之间的桥梁。一方面,可以有效地防止债务人因为破产重整而造成对企业形象和价值的消极影响,另一方面,可以通过司法权的适当介入和运用一些规则,来提高重整计划草案通过率,最终促使预重整向重整进行,调高司法确认的效率。

二是预重整可以降低时间成本,有效识别重整价值和重整可行性,提高重整成功率。在珠海,两级法院充分运用了预重整的制度,就有成功挽救企业的典型案例。比如通过某强制退市公司的预重整,实现了重新上市。通过重整计划,在预重整期间各个债权人特别是主要债权人和债务人进行积极的磋商,债务人也是积极地引进新的投资人,在预重整期间就达成了初步的框架性的重整方案,所以法院就很快地把它纳入了重整阶段,在重整阶段通过债权人的会议程序对重整计划进行了表决,法院也裁定通过了重整计划,现在这个企业也正式运转起来了。

三是有利于缓解地方维稳压力。通过预重整可以使困境企业向重整程序做好各种准备工作,有利于以后破产案件审理,也有利于缓解地方维稳压力。比如,珠海中院去年底受理了某房地产企业的预重整预案,地方政府充分贯彻了珠海市府院联动缓解烂尾楼矛盾的文件精神,牵头来启动预重整工作,成效明显。目前该案也已选定了管理人,管理人对企业接受申报债权,对企业债权债务进行理顺,通过跟各个债权人保持良好沟通,从而使矛盾没有激化,明显地减轻了地方政府的维稳压力。

如何进行预重整?据悉,珠海市人民政府办公室于2019年11月19日下发《关于明确预重整破产工作府院联席会议制度有关事宜的通知》。为加快推进全市“ 烂尾楼” 项目处置工作,并挽救暂时陷入困境但具有挽救价值的优质企业,经市人民政府同意,建立预重整破产工作府院联席会议制度,共涉及15条有关事项。

多方助力,烂尾楼盘活迎来数字化行业解决方案

广东省破产管理人协会、珠海市破产管理人协会,包括在线资产处置平台阿里拍卖,均积极响应府院联动工作,多维护思考通过破产法视角解决烂尾楼盘活难题。

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烂尾楼问题是许多城市治理之痛,它山之石可以攻玉。广东省破产管理人协会副会长、深圳市破产管理人协会副会长卢林进行了“财务投资人在房地产企业破产重整中的参与模式与策略”主题分享。据他介绍,西部某省的烂尾楼出现了300多个,而在省会城市就有90个。该省会城市是怎么处理这些房地产烂尾楼工程的重整的?卢林副会长着重挑选了他经手的该地市的四个案件,每个案例采用的方法都不一样。第一种模式,协会作为重整投资人角色介入;第二种模式,协会作为共益债权人角色介入;第三种模式,协会作为购买资产投资人角色介入;第四种模式,协会既做共益债权人,又购买债权。

珠海市城市更新协会秘书长杨峥屏分享了三个建议。一是政府推动、市场运作。政府可以用制度创新,来保障这个市场运作的规范化。二是因地制宜,因楼施策。比如广州是一楼一策,没有一个统一的政策来规范,因为烂尾楼确实是一个历史遗留问题,80年代的烂尾楼目前都有,时间跨度这么长,每个时间节点的政策变化也不同,产权关系较复杂,区位也较分散,无法一刀切。三是用地合宗和联动开发。这些都是在广东省的《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》,还有珠海市的《珠海经济特区城市更新管理办法》都有一定的制度保障。

“坚持政府主导、市场化,可以很好解决烂尾楼盘。”广东省破产管理人协会培训委副主任唐稳表示,通过市场化去解决可以更为妥善保护各方的利益,包括群体性事件,包括债权人得到保障,包括相关利益方权益也得到保障。关于烂尾楼盘活,现在深圳这边在提倡市场化,珠海是经济特区,也是市场化高度发达的地方。而从他办理扬名房产公司案件来看,通过市场化去推介、招募投资人,效果不错,也有很多投资人来参与。

“阿里拍卖作为在线资产处置平台,累计的网络资产处置经验、大数据技术、智能合约等能力,可以为珠海市的烂尾楼项目盘活提供行业数字化解决方案。”阿里拍卖破产业务总监姜天萃介绍,过去9年阿里拍卖处置了3600多次在建工程,处置最大一笔交易是北京中弘大厦33亿,成交后很快进入后续承建中,交易只是在建工程重生的开始。其中广东省在建工程几个项目,在阿里拍卖上处置也取得了较好的成绩。“阿里拍卖愿意充分发挥互联网平台的流量和技术优势,推动烂尾楼项目重整价值得到最大化发现,并帮助寻找到更多更好的投资方。”

据介绍,2020年2月5日,东莞市凤岗镇雁田村两宗土地使用权及地上在建工程,土地的批准用途为酒店及配套设施综合,拍卖时在建工程处于烂尾状态,在阿里拍卖平台上公开网络竞价,吸引了23098人次围观,2人参与竞拍,经过11次竞价,最终以6.8亿元成交。广东另一案例是,2017年11月1日,深圳市瑞华建设股份有限公司旗下光明新区A621–0042地块土地使用权及地上在建工程,占地面积约为13,184平方米,在阿里拍卖平台上公开网络竞价,吸引了32149人次围观,4人参与竞拍,经过379次竞价,最终宝德科技联合体以1.95亿元成交。

对于诸多协会和平台就烂尾楼盘活方面的积极探索和大胆创新,珠海市自然资源局四级调研员梁立球非常肯定。梁立球表示,更新协会、破产协会、互联网平台对于此类问题的组织探讨非常好,也使得地方在烂尾楼破产预重整方面的手段更为丰富,在原有依靠市场化手段解决的基础上,增加了一定的强制性,从而进一步推动了烂尾楼盘活的效率。

为响应珠海市政府防疫政策要求,此次研讨会现场参会人数有限,然而依托阿里巴巴钉钉高清直播平台技术,主办方为广东省破产管理人协会、珠海市城市更新协会、珠海市破产管理人协会和珠海市律师协会的会员提供了全程线上1080P高清视频直播,累计线上参会人数达到325人。与此同时,此次线上会议直播内容可在协会会员钉钉群内实现实时回放,突破疫情带来的沟通阻碍,打破了会员沟通学习时间、空间的限制。